所有権相続登記や登記名義人の住所変更登記についてその義務内容及び一定の緩和措置の説明します

現在は、相続登記の義務化に加えて、2026年（令和8年）4月1日から「住所・氏名等の変更登記」も義務化されています。

1．相続による所有権移転登記の義務
1. 遺産分割協議をした場合
6．「正当な理由」があれば過料にならない
ポイント整理

1．相続による所有権移転登記の義務

不動産の所有者が亡くなり、相続によって所有権を取得した場合、相続人は原則として3年以内に相続登記を申請する義務があります。

起算点は、単純に「亡くなった日」ではなく、

自分のために相続が開始したこと、および自分がその不動産の所有権を取得したことを知った日

から3年以内です。正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になります。

遺産分割協議をした場合

例えば、

父が死亡
相続人が長男・次男
遺産分割協議で「自宅は長男が相続する」と決定

という場合、長男は相続登記をする必要があります。

この場合には、基本的な相続登記の申請義務とは別に、遺産分割が成立した日から3年以内に、その遺産分割の内容に沿った登記を申請する義務があります。

2．相続登記がすぐにできない場合の「相続人申告登記」

ここが重要な緩和措置です。

相続人の間で遺産分割協議がまとまらないなど、3年以内に正式な相続登記をすることが難しい場合には、「相続人申告登記」を利用することができます。

これは、簡単にいうと、

「私はこの不動産の所有者の相続人です」

と法務局に申し出る制度です。

相続人申告登記をすることで、基本的な3年間の相続登記申請義務を履行したものと扱われます。

ただし、これは最終的な所有権移転登記の代わりになるものではありません。

例えば、遺産分割協議が成立して「長男が取得する」と決まった場合には、改めてその内容に従った相続登記をする必要があります。相続人申告登記だけでは、不動産を売却したり抵当権を設定したりする場合にも対応できません。

3．住所変更登記も2026年4月1日から義務化

これまで、不動産の所有者が引っ越して住所が変わっても、登記簿上の住所変更登記は原則として任意でした。

しかし、令和8年4月1日から義務化されました。

所有権の登記名義人は、

住所・氏名等の変更日から2年以内

に変更登記を申請する必要があります。

例えば、

「登記簿上の住所は大阪市鶴見区」

↓

「その後、奈良県に引っ越した」

という場合、登記簿上の住所も変更する必要があります。

正当な理由なく義務を怠った場合には、5万円以下の過料の対象となります。

4．過去の住所変更も対象になる

ここは、お客様への説明で特に注意したいところです。

住所変更登記の義務化は2026年4月1日からですが、

2026年4月1日より前に住所・氏名等を変更して、まだ登記していない場合も義務化の対象になります。

この場合は経過措置があり、2028年（令和10年）3月31日までに変更登記をする必要があります。

例えば、

2015年に引っ越したが、不動産登記簿の住所を変更していない

という人も放置してよいわけではありません。

5．「スマート変更登記」という負担軽減策

住所変更登記については、さらに便利な制度が設けられています。

それが「スマート変更登記」です。

あらかじめ法務局に「検索用情報」を申し出ておくと、法務局が住民基本台帳ネットワークシステム等を利用して住所等の変更を確認し、一定の手続により登記官が職権で住所変更登記を行う仕組みです。

しかも、この仕組みを利用するための申出は無料です。

したがって、

「引っ越すたびに自分で住所変更登記を申請するのは面倒」

という所有者にとっては、負担軽減になります。

6．「正当な理由」があれば過料にならない

義務を期限内に履行できなかった場合でも、正当な理由がある場合には過料の対象にならないことがあります。

法務省は例として、

重病などの事情がある
DV被害者等で避難している
経済的に困窮していて登記費用を負担できない
その他、個別事情から登記をしないことについて正当性が認められる場合

などを挙げています。

ただし、「忙しかった」「登記を知らなかった」というだけで当然に正当な理由になるわけではありません。

7．相続登記と住所変更登記を整理すると

項目	相続登記	住所・氏名等変更登記
義務化	2024年4月1日～	2026年4月1日～
原則の期限	相続を知り、取得を知った日から3年以内	変更日から2年以内
過料	10万円以下	5万円以下
緩和措置	相続人申告登記	スマート変更登記
過去のもの	2027年3月31日までの経過措置	2028年3月31日までの経過措置