成年後見制度を利用している方の自宅やマンションなどを売却したい場合、「成年後見人が手続きをすれば売却できるのか」「成年後見監督人がいる場合は、その同意だけで売却できるのか」という疑問が生じることがあります。
結論からいうと、被後見人の居住用不動産を売却する場合、成年後見監督人が選任されている場合であっても、原則として家庭裁判所の許可が必要です。
民法859条の3による家庭裁判所の許可
成年後見人には、被後見人の財産を管理し、必要な法律行為を行う権限があります。
しかし、被後見人が生活の基盤としている居住用不動産については、特に慎重な取り扱いが必要とされています。
そのため、民法859条の3では、成年後見人が被後見人に代わって、被後見人の居住の用に供する建物またはその敷地について、売却、賃貸、賃貸借の解除、抵当権の設定などの処分をする場合には、家庭裁判所の許可を得なければならないとされています。
成年後見監督人がいても許可は必要
ここは成年後見制度を利用する際に特に注意したいポイントです。
成年後見監督人は、成年後見人の職務を監督する立場にあります。
そのため、
「成年後見監督人が売却について了承しているから、家庭裁判所の許可はいらない」
ということにはなりません。
成年後見監督人による監督と、家庭裁判所による居住用不動産処分の許可は別の制度です。
したがって、成年後見監督人が選任されているケースでも、成年後見人が被後見人の居住用不動産を売却する場合には、家庭裁判所への許可申立てが必要となります。
現在本人が施設に入所している場合も注意
「本人は現在老人ホームに入所しているので、自宅はもう居住用不動産ではないのでは？」
というケースもあります。
しかし、施設に入所しているという事情だけで、直ちに家庭裁判所の許可が不要になるわけではありません。
例えば、
– 本人が以前住んでいた自宅
– 現在は老人ホームに入所している
– 本人の将来的な帰宅の可能性がある
– 本人の生活基盤として使用されている不動産
などについては、居住用不動産に該当するかを慎重に判断する必要があります。
「現在住んでいるかどうか」だけで判断するのではなく、本人の生活状況や今後の居住の可能性などを考慮することが重要です。
売却するときの基本的な流れ
居住用不動産を売却する場合は、一般的には次のような流れになります。
① 不動産の売却を検討
本人の生活費、施設費、医療費などの必要性を考慮し、売却が本人の利益になるのかを検討します。
② 不動産業者などに相談
売却価格や売却条件などについて検討します。
③ 家庭裁判所への許可申立て
成年後見人が家庭裁判所に対して、居住用不動産処分許可の申立てを行います。
必要書類として、申立書、不動産の資料、売却に関する資料、売却価格の根拠となる資料などが必要となることがあります。
④ 家庭裁判所の許可
家庭裁判所が、本人の利益や生活状況、売却の必要性、売却条件などを確認します。
⑤ 許可後に売買手続
家庭裁判所の許可を得た後、売買契約や決済、所有権移転登記などの手続きを進めます。
なぜ家庭裁判所の許可が必要なのか
成年被後見人にとって、自宅は単なる財産ではありません。
長年生活してきた場所であり、本人の生活基盤そのものとなっている場合があります。
そのため、成年後見人が本人に代わって自由に売却できることにすると、本人の居住の安定が損なわれるおそれがあります。
そこで法律上、居住用不動産の処分については、通常の財産管理よりも厳格な手続が設けられています。
許可を得ずに売却しないことが重要
居住用不動産については、家庭裁判所の許可を得ずに処分すると、その処分行為が無効となる可能性があります。
そのため、
「成年後見人だから売却できる」
「成年後見監督人が同意しているから売却できる」
と単純に考えるのは危険です。
売却を具体的に進める前に、家庭裁判所への許可申立てが必要かどうかを確認することが重要です。
成年後見に関する手続きは専門家への相談を
成年後見制度では、不動産の売却だけでなく、相続、預貯金の管理、施設入所、財産管理など、さまざまな手続きが関係します。
特に居住用不動産の売却は、本人の生活に大きな影響を与える可能性があります。
「成年後見人に選任されたが、本人の自宅を売却したい」
「本人が施設に入所したので、自宅を処分したい」
「成年後見監督人がいるが、家庭裁判所の許可が必要なのか分からない」
といった場合には、まず現在の状況を整理したうえで、家庭裁判所への申立ての要否を確認することが大切です。
当事務所では、成年後見制度に関する手続きについて、行政書士として必要な書類の整理や各種手続きのサポートを行っています。
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