被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの３０００万円の特別控除［空き家特例］について説明します
実務的に整理して説明します。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除（いわゆる「空き家特例」）とは、
相続した空き家を売却した際に、一定の要件を満たせば「譲渡所得（売却益）」から最大3,000万円を控除できる制度です。
（※2027年12月31日まで適用期限あり）
1. 制度の目的
相続後に放置される空き家が増えているため、
- 古い空き家の流通促進
- 管理されない空き家の防止
を目的として作られた税制優遇制度です。
2. どんなメリットがあるか
通常、不動産を売却して利益が出ると譲渡所得税がかかります。
計算式
譲渡所得 = 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用
この譲渡所得から
最大3,000万円控除
できます。
例
売却価格：4,000万円
取得費等：500万円
譲渡所得
→ 3,500万円
空き家特例適用
→ 3,500万円 − 3,000万円
課税対象
→ 500万円のみ
かなり節税効果があります。
3. 主な適用要件
① 被相続人が一人で住んでいた家
亡くなった方（被相続人）が
- 亡くなる直前まで一人暮らし
- 主たる居住用であったこと
※老人ホーム入所でも一定条件で対象になる場合あり。
② 昭和56年5月31日以前建築
つまり
旧耐震基準の建物
であること。
③ 区分所有建物でないこと
マンションは原則対象外。
対象は
- 戸建住宅
が中心です。
④ 相続してから売却まで一定期間内
相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
例
2024年6月死亡
↓
2027年12月31日までに売却
⑤ 売却代金が1億円以下
売却価格が
1億円超 → 適用不可
⑥ 建物を耐震改修するか取り壊す
売却時点で次のどちらか
- 耐震基準に適合させる
- 建物を解体して更地で売却
※2024年以降は「売却後翌年2月15日までに解体・耐震改修」でも対象になる場合があります。
4. 注意点（かなり重要）
相続人が3人以上の場合
2024年1月1日以降の譲渡では
控除額は3,000万円 → 2,000万円
に縮小されます。
家を賃貸に出していた場合
対象外になる可能性があります。
（空き家のまま管理していることが必要）
確定申告が必要
自動で適用されません。
売却した翌年に
確定申告
が必要です。
5. 必要書類
主なもの
- 売買契約書
- 登記事項証明書
- 戸籍謄本
- 被相続人居住用家屋等確認書（市区町村発行）
- 譲渡所得の内訳書
- 確定申告書
まとめ
「相続したご実家を売却する場合、一定の条件を満たせば、売却による利益から最大3,000万円を差し引ける税金の特例があります。特に古い空き家を相続された場合は利用できるケースが多いですが、建物の築年数や売却期限、解体の有無など細かい条件がありますので、売却前に確認することが大切です。」
お困りの方は是非ご相談ください。
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