✅ 結論：売却できる
借地権は財産権ですので、相続対象となり、その後の処分（売却・譲渡）も可能です。
ただし問題は 「地主の関与」 です。
① 借地権付き建物とは何か（前提整理）
借地権付き建物とは
- 土地 → 地主所有
- 建物 → 相続人所有
つまり売る対象は
👉 建物＋借地権
になります。
建物だけでは価値が成立しません。
② 売却時に必ず問題になる「地主承諾」
ここが最大の論点です。
■ 借地権譲渡には地主承諾が必要
（借地借家法）
借地権を第三者へ譲渡する場合
✅ 地主の承諾が原則必要
理由：
地主は誰が土地を使うか重大な利害があるため。
■ 承諾がない場合
2つの方法があります。
① 承諾取得（通常ルート）
地主へ依頼し承諾書をもらう。
その際ほぼ必ず発生：
- 譲渡承諾料（名義書換料）
相場：
👉 借地権価格の 10％前後
※地域差あり
② 地主が拒否した場合
家庭裁判所へ申立。
👉 借地非訟手続
（借地借家法20条）
裁判所が
- 承諾に代わる許可
を出します。
③ 相続後すぐ売却できるか
ここ重要です。
❌ 相続登記未了 → 売却不可
まず必要：
- 相続人確定
- 遺産分割
- 建物相続登記
名義が被相続人のままでは売買契約不可。
④ 売却方法（実務パターン）
パターン1：借地権付き建物として売却
最も一般的。
流れ：
- 相続登記
- 地主へ事前相談
- 承諾条件確認
- 不動産業者仲介
- 売買契約
パターン2：地主へ売却（底地買取）
実は多い。
メリット：
- 承諾不要
- 手続き簡単
- トラブル少ない
デメリット：
- 市場価格より安い
パターン3：第三者＋地主同時売買
高度実務。
- 借地権 → 買主
- 底地 → 買主
権利一本化で高値になる場合あり。
⑤ 売却時の注意点（実務重要）
✔ 地代滞納がある
→ 買主が嫌がる
→ 事前清算必須
✔ 契約更新状況
- 旧借地権
- 普通借地権
- 定期借地権
で価値が大きく変わる。
✔ 増改築承諾
無断増築があると問題化します。
✔ 建物未登記
古家で非常に多い。
→ 表題登記が先。
⑥ 相続案件で行政書士が関与できる業務
- 相続関係説明図作成
- 遺産分割協議書作成
- 地主承諾交渉の事前整理
- 売却スキーム整理
- 不動産会社連携
- 家裁申立資料作成補助
※登記は司法書士。
⑦ アドバイス
借地権相続は多くの場合、
👉 「売れるか」ではなく「地主とどう整理するか」
が成否を決めます。
相続人がまずやるべき順序：
- 借地契約書確認
- 地主確認
- 地代支払状況確認
- 相続登記
- 地主へ事前打診
- 不動産査定
どうぞお気軽にご相談ください。
↓
「行政書士辻澤孝文事務所」ホームページ
コメント