スマート変更登記と相続による所有権移転登記の義務化は、どちらも「所有者不明土地問題」を解消するための制度改正ですが、対象や義務内容が異なります。
1. スマート変更登記（住所・氏名変更登記の義務化）とは
令和8年（2026年）4月1日から、不動産所有者は住所や氏名（法人なら名称・本店所在地）が変わった場合、変更日から2年以内に変更登記を申請することが義務になります。
従来は、
- 引っ越しをしても変更登記しない
- 結婚等で氏名が変わっても放置する
というケースが多くありました。
その結果、登記簿上の所有者の住所が古いままとなり、所有者の追跡が困難になる問題が生じていました。
スマート変更登記の特徴
新制度では、所有者があらかじめ検索用情報（氏名・住所・生年月日等）を法務局へ提供しておけば、住基ネット情報を利用して法務局が職権で変更登記を行う仕組みが導入されます。
そのため、
- 毎回自分で住所変更登記をする負担が軽減
- 登記漏れを防止
できるようになります。
義務違反
正当な理由なく変更登記をしない場合は過料の対象となります。
2. 相続による所有権移転登記（相続登記）の義務化とは
令和6年（2024年）4月1日から開始された制度です。
被相続人名義の土地・建物を相続した場合、
相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内
に相続登記を申請しなければなりません。
例
父が亡くなり、自宅を長男が相続した場合
父名義
↓
長男名義
へ変更する登記です。
これが「相続による所有権移転登記」です。
義務違反
正当な理由なく放置した場合
10万円以下の過料
の対象になります。
3. 過去の相続も対象
相続登記義務化は令和6年以前の相続にも適用されます。
例えば、
- 祖父が10年前に死亡
- 名義が祖父のまま
というケースも対象です。
この場合は、
令和9年（2027年）3月31日まで
に相続登記をする必要があります。
4. 相続人申告登記という救済制度
相続人同士で遺産分割協議がまとまらない場合、
「まだ名義変更できない」
ということがあります。
そこで新設されたのが
相続人申告登記
です。
相続人であることを法務局へ申し出るだけで、とりあえず相続登記義務を履行したものと扱われます。
その後、遺産分割成立後に正式な相続登記を行います。
5. 行政書士として関われる業務
行政書士は登記申請代理はできません。
そのため、
- 相続人調査
- 戸籍収集
- 法定相続情報一覧図作成支援
- 遺産分割協議書作成
- 相続関係説明図作成
- 相続人申告登記に必要な資料収集支援
- 司法書士への引継ぎ
などで関与できます。
実際には、
行政書士が相続書類を整備
↓
司法書士が登記申請
という連携が多いです。
6. 整理すると
| 制度 | 開始時期 | 義務内容 | 期限 | 過料 |
|---|---|---|---|---|
| 相続登記義務化 | 2024年4月1日 | 相続による所有権移転登記 | 相続取得を知ってから3年以内 | 10万円以下 |
| 住所・氏名変更登記義務化（スマート変更登記） | 2026年4月1日 | 所有者の住所・氏名変更登記 | 変更から2年以内 | 過料あり |
| 相続人申告登記 | 2024年4月1日 | 相続人である旨の申出 | 相続登記の代替的措置 | 過料回避可能 |
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