不動産を分与する際の注意点
離婚に際して夫婦が話し合い、財産を分けることを「財産分与」といいます。
預貯金や自動車などを分ける場合だけでなく、夫名義の自宅（土地・建物）を妻に譲渡するケースもあります。
このような場合、注意しなければならないのが、不動産を渡す側である夫に譲渡所得税が課される可能性があるという点です。
今回は、協議離婚に伴う財産分与と譲渡所得税について解説します。
1．財産分与で不動産を渡すと譲渡所得税が発生する？
一般的に、離婚に伴う財産分与は、夫婦が婚姻期間中に協力して築いた財産を清算するものです。
そのため、財産を受け取る妻には、通常、贈与税は課されません。
しかし、不動産を渡す夫側の税務上の取扱いは異なります。
所得税法上、土地や建物を財産分与によって相手方に移転した場合、原則として、その不動産を時価で譲渡したものとして取り扱われます。
つまり、夫が不動産を取得したときの価格よりも、財産分与時の時価が高くなっていれば、夫に譲渡所得が発生し、譲渡所得税が課される可能性があります。
現金を受け取らずに不動産を渡した場合でも、譲渡所得税が発生することがあるため注意が必要です。
2．譲渡所得税はどのように計算する？
譲渡所得の基本的な計算方法は次のとおりです。
譲渡所得＝譲渡時の時価－（取得費＋譲渡費用）
例えば、次のようなケースを考えてみます。
– 夫が購入した不動産の取得費：2,000万円
– 財産分与時の不動産の時価：3,500万円
– 譲渡費用：100万円
この場合、
3,500万円－（2,000万円＋100万円）＝1,400万円
となり、1,400万円の譲渡所得が生じます。
実際の税額は、不動産の所有期間や建物の減価償却、適用できる特例などによって異なります。
3．自宅を財産分与する場合は3,000万円特別控除を利用できる？
夫が居住していた自宅を妻に財産分与する場合、一定の要件を満たせば、居住用財産の譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例を利用できる可能性があります。
例えば、譲渡所得が1,400万円で、この特例が適用できれば、控除後の課税譲渡所得はゼロになります。
ただし、ここで重要なのが離婚と不動産の譲渡の順序です。
この3,000万円特別控除は、原則として、譲渡先が配偶者や一定の特別関係者である場合には適用できません。
したがって、離婚成立前に妻へ不動産を財産分与すると、特例を利用できない可能性があります。
一方、離婚成立後に元妻へ財産分与として不動産を移転する場合は、他の要件も満たせば特例の適用を検討できます。
離婚届の提出時期と不動産の所有権移転時期については、事前に確認することが大切です。
4．財産を受け取る妻にも税金はかかる？
通常、離婚に伴う適正な財産分与によって不動産を取得した妻には、贈与税は課されません。
ただし、次のような場合には注意が必要です。
– 財産分与の額が婚姻中に形成した財産などに照らして過大である場合
– 贈与税や相続税を免れる目的で離婚を利用したと認められる場合
また、不動産取得後には、登録免許税や固定資産税などについても確認が必要です。
5．財産分与契約書を作成する際の注意点
協議離婚に伴う財産分与では、当事者間で合意した内容を明確に書面に残しておくことが重要です。
特に不動産を分与する場合には、次の事項を確認しましょう。
1. 分与する不動産の所在地・地番・家屋番号
2. 土地・建物の所有名義
3. 財産分与の内容と所有権移転の時期
4. 固定資産税や管理費などの負担
5. 登記手続に必要な書類や協力義務
6. 譲渡所得税などの税務上の取扱い
なお、財産分与契約書の作成と不動産の所有権移転登記は別の手続です。不動産登記については司法書士、税務上の判断や確定申告については税理士などの専門家との連携も重要になります。
6．まとめ
協議離婚に伴う財産分与では、夫婦間で合意が成立すればそれで終わりというわけではありません。
特に土地や建物を財産分与する場合には、渡す側の夫に譲渡所得税が発生する可能性があり、居住用財産の3,000万円特別控除を利用できるかどうかも重要なポイントになります。
離婚成立前後の手続の順序によって税務上の取扱いが変わることもあるため、財産分与契約を締結する前に十分な確認が必要です。
大阪市で離婚に伴う財産分与契約書の作成をご検討の方へ
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離婚に伴う財産分与についてお悩みの方は、お気軽にご相談ください。
行政書士辻澤孝文事務所
大阪市鶴見区
行政書士辻澤孝文事務所ホームページ
※本記事は一般的な制度の説明です。個別の税務判断については税理士または税務署にご確認ください。
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